Eigenkapitalquote in der Immobilienfinanzierung und Baufinanzierung – diese Formel sollten Sie kennen!

Trotz Krise, Krieg und gestiegener Zinsen haben nach wie vor zahlreiche Verbraucher in Deutschland aufgrund der dennoch moderaten Bauzinsen die Möglichkeit, ein Haus zu kaufen oder zu bauen.

Dennoch sind die Finanzierungen in der Summe für manche Kreditsuchenden schwieriger geworden. Das liegt zum einen an den gestiegenen Immobilienpreisen, zum anderen aber auch daran, dass die Banken seit einigen Jahren gesteigerten Wert darauf legen, dass der Kunde Eigenkapital in die Baufinanzierung einbinden kann. Dies hat sich im aktuellen Marktumfeld noch verschärft.

In dem Zusammenhang wird dann oft von einer Eigenkapitalquote gesprochen. Im folgenden Beitrag erfahren Sie, warum das Eigenkapital mittlerweile eine sehr große Bedeutung hat und wie Sie anhand einer einfachen Formel selbst Ihre persönliche Eigenkapitalquote berechnen können.

Persönliche Bonität hat an Bedeutung gewonnen

Der wesentliche Grund dafür, dass die Banken bei einer Baufinanzierung heutzutage deutlich mehr Wert auf Eigenkapital legen, als es zum Beispiel noch vor zehn Jahren der Fall war, ist eine EU-Richtlinie. Diese verpflichtet die Banken nämlich dazu, bei der Kreditprüfung insbesondere nach der persönlichen Bonität des Kunden zu schauen. Vorher haben nicht wenige Kreditinstitute das Darlehen vor allem dann genehmigt, wenn eine ausreichende Besicherung vorgenommen werden konnte, insbesondere durch eine Grundschuld. Mittlerweile müssen die Kreditgeber jedoch mehr auf die persönliche Bonität des Kunden achten, die vor allem an den folgenden drei Merkmalen festgemacht wird:

  • Schufa-Auskunft
  • Einkommen
  • Eigenkapital

Ein weiterer Grund der Banken bei der Immobilienfinanzierung eine hohe Eigenkapitalquote zu fordern, sind auch die gestiegenen Erwerbsnebenkosten wie z.B. Grunderwerbssteuer, Notar, Makler etc., welche neben den eigentlichen Objektkosten gezahlt werden müssen und in der Regel nicht Teil der Finanzierung sind.

Wer heute also eine gute Chance haben möchte, eine Baufinanzierung zu erhalten, sollte keinen negativen Schufa-Eintrag haben, über ein gutes Einkommen verfügen und zudem einen gewissen Eigenkapitalanteil in die Immobilienfinanzierung einbinden können, als Sicherheit sowie zur Zahlung der Erwerbsnebenkosten.

Eigenkapital erhöht Chancen auf Kreditzusage und senkt den Kreditzins

Eigenkapital in der Baufinanzierung hat sowohl für die Banken als auch für den Kreditnehmer einige Vorteile. Zunächst einmal steigen die Chancen auf eine positive Kreditentscheidung mit Eigenkapital gegenüber einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital. Die Banken vergeben einfach deutlich lieber einen Immobilienkredit, wenn nicht der gesamte Kaufpreis der Immobilie nebst Kaufnebenkosten finanziert werden muss. Eine solche Finanzierung ist schlichtweg stabiler und auch mit einem geringeren Ausfallrisiko versehen. Dies wiederum wirkt sich für den Kreditnehmer positiv auf den Kreditzins aus. Die Banken vergeben Immobiliendarlehen mit Eigenkapital nämlich fast immer zu einem (deutlich) günstigeren Zins, als wenn es sich um eine Vollfinanzierung handeln würde. Somit kann der Kreditnehmer durch Eigenmittel bares Geld sparen, mitunter sogar über die Jahre hinweg im fünfstelligen Bereich.

Vorteil von Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung und Baufinanzierung

In der Übersicht sind es daher die folgenden Vorteile, die mit Eigenkapital in der Baufinanzierung verbunden sind:

  • höhere Chance auf Kreditzusage
  • stabilere Finanzierung
  • geringere Monatsrate
  • günstigerer Zins
  • schneller schuldenfrei

Was gehört eigentlich alles zum Eigenkapital?

Um Ihre persönliche Eigenkapitalquote berechnen zu können, müssen Sie zunächst einmal wissen, was eigentlich alles zum Eigenkapital zählt. Dabei müssen Sie allerdings unterscheiden, was Eigenkapital an sich ist und welche Eigenmittel auch in die Immobilienfinanzierung eingebunden werden können. Generell als Eigenkapital zählt insbesondere:

  • Bankguthaben (zum Beispiel auf einem Tagesgeldkonto)
  • Bargeld
  • Wertpapiere
  • Guthaben auf Sparverträgen (zum Beispiel Bausparvertrag oder (Riesterrente/Wohnriester)
  • Sachwerte (zum Beispiel Immobilien oder Edelmetalle)
  • Forderungen (zum Beispiel aus einer Kapitallebensversicherung)

Damit Eigenkapital auch als Eigenmittel in die Baufinanzierung eingebunden werden kann und zusätzlich berücksichtigt wird, muss jedoch eine bestimmte Eigenschaft erfüllt sein. Das Kapital muss – in welcher Form auch immer – liquide oder zumindest schnell liquidierbar sein. Das bedeutet: Eine Immobilie zählt zwar zum Eigenkapital, jedoch kann dieses nur in die Immobilienfinanzierung einfließen, wenn die Immobilie rechtzeitig verkauft werden kann. Der Verkaufserlös wäre dann das Eigenkapital. Andernfalls kann man die Immobilie nur als sogenannte Ersatzsicherheit nutzen, woran weitere Voraussetzungen gestellt werden.

Soll der Bau eines Hauses finanziert werden, kann das zuvor aufgeführte Eigenkapital eventuell noch durch Eigenleistungen am Bau ergänzt werden. Da durch Eigenleistungen Kosten für Handwerker eingespart werden, rechnen die meisten Banken diese in gewissem Umfang dem Eigenkapital hinzu. Zudem können auch einige Förderungen, wie zum Beispiel Riester-Zulagen oder Baukindergeld, als Eigenkapital gewertet werden.

Formel: Wie berechne ich meine persönliche Eigenkapitalquote?

Da Sie nun wissen, was alles zum möglichen Eigenkapital zählt, dass Sie eventuell in eine Baufinanzierung einbinden können, haben Sie nun die Möglichkeit, Ihre persönliche Eigenkapitalquote zu berechnen. Die Banken wünschen sich übrigens meistens eine Eigenkapitalquote von mindestens 15 bis 20 Prozent. Je höher die Quote ist, desto besser ist dies natürlich. In der Regel sollten aber mindestens die anfallenden Nebenkosten für den Kauf oder den Bau des Hauses durch Eigenkapital abgedeckt sein.

Wie berechnen Sie nun Ihre Eigenkapitalquote?

Dazu nutzen Sie ganz einfach die folgende Formel:

(Eigenkapital * 100) / (Gesamtfinanzierungsbedarf) = Eigenkapitalquote

Das in der Formel genannte Eigenkapital besteht aus den bereits angesprochenen liquiden oder liquidierbaren Mitteln nebst des Wertes eventueller Eigenleistungen am Bau und möglicher Förderungen wie die Riester-Zulagen und/oder berücksichtigbarer Ersatzsicherheiten.

Der Gesamtfinanzierungsbedarf sind alle Kosten, die im Zusammenhang mit dem Kauf oder Erwerb der Immobilie anfallen. Dabei handelt es sich für gewöhnlich um den Kaufpreis bzw. die Baukosten sowie die jeweiligen Nebenkosten. Der Gesamtfinanzierungsbedarf beinhaltet also auch den Fremdfinanzierungsbedarf, also die Höhe des benötigten Immobilienkredites.

Damit Sie Ihre persönlichen Zahlen leicht in die Formel einsetzen und so Ihre Eigenkapitalquote berechnen können, möchten wir anhand des folgenden Beispiels die Formel verdeutlichen.

  • Kaufpreis Einfamilienhaus: 365.000 Euro
  • Nebenkosten: 39.000 Euro
  • Gesamtfinanzierungsbedarf: 398.000 Euro
  • Eigenkapital: 85.000 Euro

Setzen wir diese beispielhaften Werte nun in die zuvor genannte Formel ein, ergibt sich die folgende Berechnung:

(85.000 Euro * 100) / 398.000 Euro = 21,35 Prozent

In diesem Fall beträgt Ihre Eigenkapitalquote also rund 21 Prozent, sodass die Chancen sehr gut sind, dass Sie genug Eigenkapital mit in die Finanzierung einbinden können, dass die Bank den Kredit genehmigt.

Kein oder zu wenig Eigenkapital: Was kann ich tun?

Falls Sie noch gar kein Eigenkapital besitzen oder bei der Berechnung herausfinden, dass Ihre Eigenkapitalquote beispielsweise nur bei 10 Prozent liegt, stellt sich durchaus die Frage, was Sie in diesem Fall tun können. Natürlich existieren am Markt auch diverse Banken, die noch eine Vollfinanzierung durchführen, also eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Allerdings sollten Sie bedenken, dass eine solche Vollfinanzierung deutlich teurer als eine Finanzierung mit Eigenmitteln ist. Die Unterschiede können durchaus bei 1 - 1,5 Prozent liegen, sodass bei einer Kreditsumme von beispielsweise 300.000 Euro im Jahr zusätzliche Zinskosten von rund 3.000 Euro und mehr entstehen können.

Es wäre also eine Überlegung, noch einige Jahre zu warten mit dem Eigenheim, falls dies möglich ist. In der Zeit haben Sie dann vielleicht die Möglichkeit, genügend Eigenkapital anzusparen. Beim Warten gibt es allerdings zwei mögliche Risiken bzw. Nachteile: Sowohl die Immobilienpreise als auch die Zinsen könnten weiter ansteigen, sodass die Finanzierung in beispielsweise drei Jahren vielleicht trotz Eigenkapital teurer ist oder passende Objekte nicht mehr am Markt sind. Hier müssen Sie also abwägen, welchen Weg Sie gehen möchten und wann der richtige Zeitpunkt für Ihre Finanzierung ist.

Wir sind für Sie da – mit über 80 starken Bankpartnern deutschlandweit

Gerne helfen wir Ihnen weiter dabei, festzustellen welche Optionen Sie haben und ob eine Finanzierung möglich ist, ganz gleich ob mit viel Eigenkapital oder gar keinem Eigenkapital. Über unser Bankennetzwerk mit mehr als 80 Bankpartnern deutschlandweit, finden wir bestimmt eine passende Lösung für Sie.

Fragen Sie gern Ihre Immobilien oder Baufinanzierung an – wir sind für Sie da!