Baufinanzierung

Mit der Baufinanzierung den Weg ins Eigenheim realisieren

Mit einer Baufinanzierung erfüllen Sie sich den Traum vom eigenen Heim. Bedenken Sie, dass Sie die Raten für Ihre Immobilienfinanzierung für einen Zeitraum von bis zu 30 Jahren zahlen müssen - eine sorgfältige und durchdachte Planung ist daher besonders wichtig. Im folgenden Ratgeber haben wir Wissenswertes rund um Ihre Hausfinanzierung zusammengestellt. Ihr visora Versicherungsmakler aus Münster berät Sie gern, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung zur Eigennutzung oder Vermietung kaufen wollen. Auch bei einer Umschuldung oder Anschlussfinanzierung sind wir Ihr richtiger Ansprechpartner.

Darlehenssumme und Eigenkapital

Am Anfang Ihres Vorhabens steht ein Kassensturz: Wie viel Eigenkapital wollen Sie bei Ihrer Immobilienfinanzierung einsetzen und welche Darlehenshöhe können Sie bequem aus Ihrem monatlichen Einkommen bedienen? Ziehen Sie die monatlichen Ausgaben für Lebenshaltungskosten, Versicherungen, Strom, etc. von Ihren Einkünften ab. Den überschüssigen Betrag haben Sie zur Verfügung, um eine Baufinanzierung zurückzuzahlen. Wenn Sie die Immobilie selbst nutzen wollen, gibt Ihre bisherige Miete Ihnen einen Anhaltspunkt, welcher Betrag zur Verfügung steht. Auch wenn eine Immobilienfinanzierung ohne Verwendung eigener Mittel zu realisieren ist, erwarten Kreditinstitute in der Regel den Einsatz von Eigenkapital. Ideal ist es, wenn Sie mindestens die Kaufnebenkosten bei der Hausfinanzierung aus der eigenen Tasche bezahlen können. Zudem sollten Sie umsichtig planen und nicht Ihre gesamten Ersparnisse in die Hausfinanzierung stecken - ratsam ist es, eine Liquiditätsreserve für unvorhergesehene Ausgaben einzuplanen.

Wollen Sie eine Immobilie zur Kapitalanlage erwerben und planen eine Fremdnutzung des Objekts, müssen Sie eine Wirtschaftlichkeitsberechnung unter Berücksichtigung steuerlicher Aspekte vornehmen. Ihr visora Versicherungsmakler unterstützt Sie gern bei Ihrem Vorhaben und stellt Ihnen verschiedene Finanzierungsmodelle für Ihre Immobilienfinanzierungvor.

Kaufnebenkosten

Mit Zahlung des Kaufpreises allein ist es beim Eigentumserwerb nicht getan. Wenn Sie eine Immobilie kaufen, fallen rund 15 Prozent Kaufnebenkosten an. Bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro sind das 37.500 Euro, eine Summe die nicht zu vernachlässigen ist. Die Nebenkosten setzen sich aus der Grunderwerbsteuer, die abhängig vom Bundesland zwischen 3,5und 6,5 Prozent des Kaufpreises liegt, den Notar- und Grundbuchkosten von rund 2 Prozent sowie einer eventuellen Maklercourtage zwischen 3 und 6 Prozent des Kaufpreises zusammen. Wenn Sie selbst bauen, kommen weitere Kosten wie Erschließungskosten oder Versicherungskosten auf Sie zu. Wenn Sie mit einer Pauschale von bis zu 15 Prozent kalkulieren, sind Sie auf der sicheren Seite.

Darlehensarten - die besten Finanzierungsmöglichkeiten für Ihr Vorhaben

Um eine Hausfinanzierung darzustellen gibt es verschiedene Darlehensarten. Besonders gängig ist das Annuitätendarlehen. Sie zahlen eine monatliche Rate, die Annuität, die sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammensetzt. Da die Zinsen stets nur auf die geschuldete Restsumme berechnet werden, nimmt in der Zinsanteil im Laufe der Zeit zu Gunsten des Tilgungsanteils ab. Entscheiden Sie sich für ein Volltilgerdarlehen werden die Konditionen so kalkuliert, dass Sie am Ende der Laufzeit schuldenfrei sind. Bei dieser Variante profitieren Sie von absoluter Planungssicherheit, denn Sie wissen genau, mit welcher Rate Sie bis zum Laufzeitende rechnen müssen.

Wenn Sie in einigen Jahren mit einer größeren Geldsumme rechnen, beispielsweise der Auszahlung einer Lebensversicherung, ist ein endfälliges Darlehen vielleicht die passende Option: Sie zahlen während der Laufzeit lediglich Zinsen und tilgen in einer Summe am Ende der Laufzeit. Wenn Sie nicht genau wissen, wann Sie das Darlehen ablösen können, ist ein variables Darlehen ideal. Dabei vereinbaren Sie keinen festen Zinssatz, sondern zahlen den derzeit gültigen Kapitalmarktzins. Hier besteht jedoch die Gefahr, dass steigende Zinsen für höhere Kosten Ihrer Hausfinanzierung sorgen.

Viele Sparer verfügen über einen Bausparvertrag. Ist die Bausparsumme ausreichend hoch, können Sie den Vertrag zum Erwerb Ihrer Immobilie verwenden. Die Zinsen bei Bauspardarlehen sind in der Regel günstig, allerdings müssen Sie hier mit recht hohen Rückzahlungsraten rechnen. Ist die Bausparsumme nicht ausreichend hoch, lohnt sich auch die Verwendung für eine spätere Modernisierung.

Mit einem Kfw-Darlehen unterstützt der Bund wenn Sie energieeffizient bauen oder modernisieren. Sie erhalten die zinsgünstigen Kfw-Mittel über Ihre Hausbank und können die Darlehenssumme optimal in Ihre Finanzierung einbauen.

Zinssatz

Der Zinssatz für Ihre Immobilienfinanzierung ist abhängig von der Laufzeit und der Darlehenshöhe. Um das Risiko eines Kreditausfalls zu kalkulieren, berechnen Banken einen sogenannten Beleihungsauslauf. Dabei setzen Sie die Kreditsumme ins Verhältnis zum geschätzten Verkehrswert des Objektes. Je höher der Beleihungsauslauf, desto höher das Risiko eines Ausfalls. Einige Banken berechnen bei einem höheren Beleihungsauslauf einen Zinsaufschlag, hier kommt es auf die einzelnen Angebote an.

Sondertilgung

Haben Sie den Zinssatz Ihrer Hausfinanzierung für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben, besteht in der Regel keine Möglichkeit, zwischendurch Sondertilgungen zu leisten. Bei einigen Finanzierungen räumen Kreditgeber die Option ein, zu bestimmten Terminen zusätzliche Tilgungsleistungen zu erbringen. Eine Ausnahme gibt es auch bei Darlehen mit einer Laufzeit von mehr als zehn Jahren. Nach Ablauf von zehn Jahren steht Ihnen unabhängig von der weiteren Zinsbindung das Recht zu, den Kredit zu kündigen und die Rückzahlung zu leisten.

Anschlussfinanzierung und Restschuld

Üblicherweise vereinbaren Sie eine bestimmte Laufzeit für die der Zinssatz Ihrer Baufinanzierung festgeschrieben ist. Handelt es sich nicht um ein Volltilgerdarlehen, gibt es am Ende der Zinsbindung eine Restschuld. Sie erhalten ein Prolongationsangebot Ihrer Bank zur Weiterführung des Darlehens. Häufig bieten die Banken hier sehr unattraktive Konditionen da Sie davon ausgehen, dass ein Darlehensnehmer vor einer Umschuldung zu einem anderen Institut zurückschreckt. Dennoch sollten Sie bei einer anstehenden Anschlussfinanzierung unbedingt Angebote weiterer Kreditinstitute einholen. Der Verwaltungsaufwand bei der Umschuldung lässt sich problemlos bewältigen, so dass Sie durchaus von besseren Konditionen profitieren können.

Wissen Sie, dass in einiger Zeit eine Umschuldung ansteht, da Ihr bestehendes Darlehen aus der Zinsfestschreibung läuft, kann sich ein Forward-Darlehen lohnen. Wenn die Zinsen auf dem Kapitalmarkt günstig sind und Sie in den nächsten Monaten mit steigenden Zinsen rechnen, haben Sie die Möglichkeit, sich die attraktiven Konditionen im Vorfeld mit einem sogenannten Forward-Darlehen zu sichern.

Bereitstellungszinsen

Vom Zeitpunkt der Zusage Ihrer Baufinanzierung haben Sie in der Regel zwischen drei und sechs Monate Zeit, das Darlehen abzurufen. Wird der Kredit innerhalb dieser Frist nicht oder nur zum Teil ausgezahlt, fallen für die Summe, die noch nicht valutiert wurden, Bereitstellungszinsen an. Insbesondere wenn Sie selbst bauen und die Darlehenssumme nur dem Baufortschritt nach ausgezahlt wird, kommen Bereitstellungszinsen zum Tragen. Vergessen Sie nicht, diese zusätzlichen Kosten bei Ihrer Gesamtkalkulation zu berücksichtigen.

Vorzeitige Ablösung

Wenn Sie während der Darlehenslaufzeit unerwartet eine größere Geldsumme erhalten, wollen Sie Ihr Darlehen unter Umständen vor dem Ende der Zinsfestschreibung ablösen. Die Bank ist davon ausgegangen, dass Sie den Kredit wie vereinbart zurückzahlen. Wenn Sie den Kredit jetzt vorzeitig ablösen, entgehen der Bank Zinsen, die sie normalerweise bis zum Ende der Laufzeit erhalten hätte. Finanzierer sind berechtigt, diesen Schaden dem Kunden in Form einer sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung zu stellen. Eine detaillierte Berechnung über den entstandenen Schaden muss Ihnen ausgehändigt werden.

Im Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung ergeben sich zahlreiche Fragen. Die visora Versicherungsmakler aus Münster unterstützen Sie gern bei der Planung Ihrer Baufinanzierung und zeigen Ihnen, wie Sie am besten den Traum vom eigenen Häuschen verwirklichen.

Wir sind gern für Sie da - sprechen Sie uns an!